Avainero – sijainen teko vs. ulosotto
Siirrännäinen teko ja sulkeminen ovat kaksi samanlaista näkökohtaa, joissa on pieniä vaihteluita, ja ne sekoitetaan usein samasta syystä. Sellaisenaan on tärkeää erottaa nämä kaksi selvästi toisistaan. Keskeinen ero korvauksen ja ulosmittauksen välillä on se, että korvaava teko viittaa tilanteeseen, jossa lainanottaja siirtää kiinteistön omistusoikeuden lainanantajalle, koska hän ei pysty suorittamaan lainan takaisinmaksuja ulosmittausmenettelyn välttämiseksi. ulosmittauksella tarkoitetaan menettelyä, jossa lainanantaja ottaa h altuunsa lainanottajan kiinnitetyn omaisuuden, jos tämä ei suorita lainan maksuja. Korvaavan teon ja ulosmittauksen välinen suhde on se, että korvaavaa teoa voidaan käyttää ulosmittauksen korvikkeena, ja jälkimmäinen on luonteeltaan muodollisempi.
Mikä on korvaava teko?
Luottokirjalla tai ulosmittauksen sijalla tarkoitetaan tilannetta, jossa lainanottaja luovuttaa kiinteistön omistusoikeuden lainanantajalle, koska hän ei pysty suorittamaan lainan takaisinmaksuja ulosmittausmenettelyn välttämiseksi.
Sekä lainanottajan että lainanantajan on tehtävä vapaaehtoisesti ja hyvässä uskossa korvaava sopimus. Lisäksi selvitysarvon tulee olla vähintään yhtä suuri tai suurempi kuin myytävän kiinteistön käypä markkina-arvo. Jos lainanottajan maksamatta oleva velka ylittää kiinteistön nykyisen käyvän arvon, lainanantaja voi päättää olla tekemättä korvausta.
Kuva 01: Korvaavaa asiakirjaa voidaan käyttää ulosmittauksen välttämiseksi.
Sekä lainanantaja että lainanottaja voivat nauttia useista eduista seuraavalla tavalla. Lainanottajan näkökulmasta suurin etu on, että se vapauttaa hänet välittömästi suurimmasta osasta tai kokonaan laiminlyöntiin liittyvästä henkilökohtaisesta velkaantumisesta. Lisäksi tämä antaa lainanottajalle mahdollisuuden saada vähemmän tiukka ehdoin verrattuna muodolliseen ulosmittaukseen. Lainanantajat voivat säästää huomattavasti aikaa ja kustannuksia takaisinostosta; se myös välttää mahdollisen vandalismin, joka perustuu omaisuuden kostoon ennen häätöä.
Mikä on ulosmittaus?
Pitkaaminen tarkoittaa menettelyä, jossa lainanantaja ottaa h altuunsa lainanottajan kiinnitetyn omaisuuden, jos tämä ei suorita lainan maksuja. Kun lainanottaja pitää kiinteistön vakuudeksi (lainan takaisinmaksun vakuudeksi annettu panttiomaisuus), hän on velvollinen suorittamaan lainan kuukausittaiset lyhennykset lainanantajalle (rahoituslaitokselle tai yksittäiselle lainanantajalle). Jos lainanottaja ei suorita kuukausimaksuja tietyn ajanjakson jälkeen, lainanantaja alkaa sulkea lainaa. Mitä kauemmaksi lainanottaja jää, sitä vaikeampaa on tulevien maksujen suorittaminen.
Kuva 02: Kiinteistö huutokaupataan ja myydään ulosmittauksessa.
Poistamista koskevat lait vaihtelevat maittain; siksi lainanantajien on läpäistävä tarvittavat kriteerit sulkemisen varmistamiseksi.
Em. Yhdysvalloissa 22 osav altiota vaatii oikeudellista ulosmittausta, eli lainanantajan on mentävä tuomioistuimiin saadakseen luvan ulosmittaukseen todistamalla, että lainanottaja on rikollinen.
Jos tuomioistuimet hyväksyvät sulkemisen, kiinteistö huutokaupataan ja myydään eniten tarjoavalle. Tietyissä tilanteissa lainanantaja voi sopia tekevänsä joitain muutoksia lainanottajan takaisinmaksuaikatauluun viivästyttääkseen ulosmittausta tai jättääkseen sen toteuttamatta. Tämä menettely tunnetaan asuntolainamuutoksina.
Mitkä yhtäläisyydet ovat korvauksen ja ulosoton välillä?
Sekä korvauskirjassa että ulosmittauksessa omistusoikeus siirtyy lainanantajalle
Mitä eroa on korvaustoimella ja ulosmittauksella?
Teko sijassa vs. ulosotto |
|
| Sivaa koskevalla sopimuksella tarkoitetaan tilannetta, jossa lainanottaja luovuttaa kiinteistön omistusoikeuden lainanantajalle, koska hän ei pysty suorittamaan lainan takaisinmaksuja ulosmittausmenettelyjen välttämiseksi. | Takaisinottoa kutsutaan menettelyksi, jossa lainanantaja ottaa h altuunsa lainanottajan kiinnitetyn omaisuuden, jos tämä ei suorita lainan maksuja. |
| Luonto | |
| Siirrettävä teko tehdään muodollisen ulosmittauksen välttämiseksi. | Ulkomittaus on muodollinen menettely kiinteistön omistusoikeuden siirtämiseksi. |
| Kustannus ja aika | |
| Korvaava teko on halvempi ja vähemmän aikaa vievä kuin ulosmittaus. | Muodollisuuksien vuoksi sulkeminen on kallista ja aikaa vievää. |
Yhteenveto – sijainen teko vs. ulosotto
Siirrännäisen ja ulosmittauksen välinen ero ei ole kovin yksityiskohtainen; molempien lopputulos on samanlainen, koska omistusoikeus siirtyy lopulta lainanantajalle. Koska ulosmittaus on muodollinen järjestely, se aiheuttaa sekä lainanantajalle että lainanottajalle enemmän kustannuksia ja menettely on aikaa vievä. Tämä voidaan välttää merkittävässä määrin käyttämällä tekoa, joka on epävirallisempi prosessi.
Lataa PDF-versio Deed in Lieu vs Foreclosure
Voit ladata tämän artikkelin PDF-version ja käyttää sitä offline-tarkoituksiin lainaushuomautuksen mukaisesti. Lataa tästä PDF-versio.
